Belasting over overwaarde van je huis: hoe zit dat precies?
Betaal je belasting over de overwaarde zelf?
Nee.
De overwaarde van je huis is in 2026 belastingvrij, zolang dit geld in je woning blijft zitten of je het herinvesteert in een nieuwe woning, verbouwing of verduurzaming.
Dus:
- Verkoop je je huis met winst → geen belasting over de overwaarde.
- Gebruik je die overwaarde voor je nieuwe woning of verbouwing → geen belasting.
Wanneer moet je wél belasting betalen?
Alleen als je de overwaarde opneemt en dit geld op een spaarrekening zet of ermee gaat beleggen.
In dat geval:
- De overwaarde telt mee als vermogen in box 3.
- Je betaalt mogelijk vermogensbelasting, maar alleen boven de vrijstellingsgrens.
Box 3-vrijstellingen 2026
- Alleenstaand: €51.396
- Fiscale partners: €102.792
Als je door het opnemen van overwaarde boven deze grens uitkomt, kan dat leiden tot box‑3 belasting.
Voorbeeld 2026
Stel:
- Je hebt €50.000 spaargeld.
- Je neemt €50.000 overwaarde op na verkoop.
- Totaal vermogen op 1 januari: €100.000.
Omdat dit boven de vrijstelling van €51.396 komt, betaal je belasting op het deel daarboven.
In een berekend voorbeeld komt dit neer op ca. €250 belasting.
Hoe zit het als je de overwaarde laat zitten in de woning?
Dan gebeurt er belastingtechnisch niets:
- Je blijft in box 1.
- Je betaalt géén belasting over de overwaarde.
- Mogelijk wel wat hogere OZB door een hogere WOZ-waarde, maar dat staat los van overwaarde.
Invloed op hypotheekrenteaftrek (belangrijk!)
Gebruik je de overwaarde niet voor je nieuwe woning, dan kun je (gedeeltelijk) je recht op hypotheekrenteaftrek verliezen.
Dit wordt de bijleenregeling genoemd.
Toekomst: komt er belasting op overwaarde?
Er gaan online geruchten dat vanaf 2027 huizen in box 3 zouden vallen, en dat er dan zelfs 36% belasting op overwaarde geheven zou worden.
Maar dit betreft discussies en voorstellen, niet vastgesteld beleid.
Voor 2026 is het duidelijk:
- Je woning blijft in box 1.
- Geen belasting op overwaarde tenzij opgenomen en op de bank.
Samenvatting
| Situatie | Betaal je belasting? | Box |
|---|---|---|
| Je houdt de overwaarde in de woning | ❌ Nee | Box 1 |
| Je koopt een nieuwe woning en stopt de overwaarde daarin | ❌ Nee | Box 1 |
| Je neemt de overwaarde op en zet het op je spaarrekening | ✔️ Mogelijk vermogensbelasting | Box 3 |
| Je belegt de overwaarde | ✔️ Vermogensbelasting | Box 3 |
| Overwaarde als schenking | ✔️ Ontvanger betaalt schenkbelasting (boven vrijstelling) | – |
Let op: deze regels kunnen veranderen in de toekomst en er kunnen uitzonderingen gelden afhankelijk van je persoonlijke situatie. Het is daarom altijd verstandig om advies in te winnen bij een van onze adviseurs. Al onze adviseurs hebben ruime ervaring op financieel gebied.
Wij helpen jou dan ook graag zoveel mogelijk over te houden van jouw overwaarde.
Vraag vrijblijvend hypotheekadvies en ontdek de mogelijkheden.