Maximale hypotheek berekenen, hoe werkt dat?

Je kunt niet ongelimiteerd lenen voor je huis. En dat is maar goed ook. Je woning is een plek waar je mag genieten van rust en vrijheid. Kom je in de financiële problemen door een te hoge hypotheek, dan zal je droomhuis veranderen in een nachtmerrie. Dat wil je niet.

Voorkom teleurstelling en ga goed voorbereid op huizenjacht, want je maximale hypotheek berekening kan lager uitkomen dan je had verwacht. Waar ligt dat aan en hoe wordt dit bedrag berekend?

Maximale hypotheek afhankelijk van inkomen

Om je maximale hypotheek te berekenen, heeft de hypotheekverstrekker verschillende gegevens van je nodig. Ze willen weten of je voldoende inkomen hebt om de maandelijkse kosten te betalen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer je kunt lenen voor je huis. Maar niet al je inkomen telt mee.

Je inkomen is één van de belangrijkste factoren bij het berekenen van je maximale hypotheek. Hierbij worden ook een 13e maand en vakantiegeld gerekend. Werk je met regelmaat over, dan kan dit bedrag er ook bij geteld worden. Incidenteel overwerk en provisies tellen niet mee.

Heb je geen werk, maar leef je van een uitkering? Dan kan het lastig zijn om een hypotheek te krijgen. Zeker als je een tijdelijke uitkering hebt, zoals een WW of WIA uitkering. Heb je een vaste uitkering (WAO), dan wordt het al iets makkelijker.

Als werknemer zonder vast contract zal de hypotheekverstrekker een werkgeversverklaring willen zien. Deze verklaring laat zien dat je werkgever de bedoeling heeft je in vaste dienst te nemen. Een vast contract biedt meer zekerheid op een stabiel inkomen.

Ben je zzp’er, dan gelden er weer andere regels. Je hebt geen vast maandelijks inkomen. Veel banken willen de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar zien om je gemiddelde inkomen te bepalen. Gelukkig kun je ook een hypotheek krijgen als je korter zelfstandig bezig bent. Al vanaf één jaar ondernemen kun je een hypotheek krijgen, als je toetsinkomen hoog genoeg is. Een hypotheekverstrekker zal ook kijken naar je aansprakelijkheid en je financiële toekomst laten beoordelen door een accountant.

Waardoor valt mijn maximale hypotheek lager uit?

Naast je inkomen wordt er ook gekeken naar je financiële verplichtingen. Het is niet de bedoeling dat je door een te hoge hypotheek in de problemen komt. Daarom zal de bank ook kijken welke maandelijkse kosten en verplichtingen je hebt. Hieronder vallen bijvoorbeeld leningen en alimentatie.

Er wordt besproken of je schulden hebt gehad in het verleden. Dit staat geregistreerd in de BKR-registratie. Er zijn een aantal zaken die van invloed zijn op je maximale hypotheek, zoals:

• Persoonlijke leningen;
• Doorlopend krediet;
• Private lease;
• Kopen op afbetaling;
• Studieschuld;
• Rood staan bij de bank;
• Alimentatie voor partner of kinderen.

Toetsinkomen voor maximale hypotheek

De hypotheekverstrekker gebruikt het toetsinkomen om je maximale hypotheek te berekenen. Het toetsinkomen laat zien wat je maandelijks kunt missen voor je hypotheek. Hoe wordt dat berekend? Je inkomen uit werk of uitkering min je financiële verplichtingen.

Als werknemer is je toetsinkomen vrij makkelijk te berekenen voor de bank. Ben je zelfstandig ondernemer, dan wisselen je inkomsten. Het verschilt per bank hoe er met je toetsinkomen wordt omgegaan. Ze kijken naar de winst uit je eigen onderneming. Meestal wordt de gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar gebruikt, waarbij het laatste jaar de meeste waarde toegekend krijgt. Werk je nog geen drie jaar zelfstandig, dan wordt soms ook gekeken naar je inkomsten uit dienstverband.

De bank neemt je toetsinkomen als leidraad om je maximale hypotheek te berekenen. Hierin zitten bij banken grote verschillen voor zzp’ers. Sommige banken nemen 90% van je toetsinkomen, andere wel de volle 100%. Het hangt er ook vanaf hoe lang je de onderneming al hebt.

Waarde huis en maximale hypotheek

Bij het berekenen van je maximale hypotheek wil de bank ook de waarde van het huis weten. Wil je investeren in energiebesparende middelen, zoals zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp, dan kun je soms een hogere hypotheek krijgen.

De maximale hypotheek moet wel in verhouding zijn met de marktwaarde van je huis. Om de marktwaarde te bepalen, vraagt de hypotheekverstrekker een taxatie van de woning. Als je teveel wilt betalen voor een huis, loop je de kans dat de bank niet het hele bedrag aan je wilt lenen. De kans is groter dat je bij verkoop van de woning met een restschuld blijft zitten en dat willen ze voorkomen.

Rente over je hypotheek telt ook mee

De hypotheekverstrekker zal bij het berekenen van je maximale hypotheek ook rekening houden met de rente die je gaat betalen. Hoe hoger de rente op dat moment, hoe hoger je maandlasten zullen zijn. In de berekening wordt gewerkt met een toetsrente. Deze rente is anders dan je hypotheekrente en is afhankelijk van de rentevast periode die je kiest.

Kies je een korte rentevast periode met een lage rente, dan zul je een hogere maximale hypotheek krijgen. Stijgt de rente tijdens de rentevast periode, dan merk je dit sneller, omdat je rentevast periode kort is. Je krijgt dan hogere maandlasten. Banken houden hier rekening mee door met een minimum rente te rekenen. Zo kan dit verschil enigszins opgevangen worden.

Eigen geld bij je hypotheek leggen

Je kunt er ook voor kiezen om een deel eigen geld bij je hypotheek te leggen. Dit is van invloed op de hoogte van je hypotheek, omdat je maandelijkse hypotheeklasten omlaag gaan.

Je kunt op deze manier toch het huis van je dromen bekostigen, waar je anders misschien geen hypotheek voor had gekregen. Let er wel op dat je een flink bedrag investeert, waar je later niet meer bij kunt. Doe dit dus niet met geld dat je later nog nodig hebt.

Hoe hoog is je maximale hypotheek?

Als je naar huizen gaat kijken, wil je natuurlijk wel weten of je deze kunt betalen. Er is niets zo teleurstellend als het vinden van een geweldige woning, waar je geen hypotheek voor krijgt. De hypotheekadviseur kan je helpen met het berekenen van je maximale hypotheek. Zo kun je gericht op zoek gaan naar je nieuwe woning, zonder dat je bang hoeft te zijn dat je deze niet kunt betalen.

Ontdek wat onze hypotheekadviseurs voor je kunnen betekenen en maak vandaag nog een vrijblijvende afspraak.