Ontbindende voorwaarden zijn een bescherming voor jou als koper. Al tijdens het onderhandelen neem je deze voorwaarden mee. Hoe graag je een huis ook wilt hebben, het kan gebeuren dat je toch van de koop af moet zien. Je krijgt bijvoorbeeld de hypotheek niet rond of het huis blijkt in slechtere staat te zijn dan je dacht.
Je kunt niet zomaar onder je koop uit, tenzij je ontbindende voorwaarden laat opnemen. Zonder deze voorwaarden betaal je zo’n 10% van de koopsom als je van de koop afziet.
De woningprijzen rijzen de pan uit en overbieden is de norm geworden. Met je inkomsten kun je genoeg lenen, maar krijg je ook een volledige hypotheek voor je droomhuis? Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom, dan kan de hypotheekverstrekker anders beslissen. Heb je niet genoeg eigen geld om dit verschil op te vangen, dan kan de koop toch niet doorgaan.
“Met het hypotheekadvies van Excellent Finance weet je waar je aan toe bent, we zijn niet voor niets verkozen tot beste hypotheekadvies kantoor 2020 van Nederland.”
Plan een vrijblijvende afspraak in!
De belangrijkste ontbindende voorwaarden
Er is een aantal ontbindende voorwaarden die belangrijk zijn voor jou als koper. Al tijdens het bieden neem je deze voorwaarden mee in de onderhandelingen. Je brengt bijvoorbeeld een bod uit onder voorbehoud van financiering en een bouwtechnische keuring. Dan heb je jezelf goed ingedekt mocht je voor verrassingen komen te staan. Wordt jouw bod geaccepteerd, dan kunnen de voorbehouden in het voorlopig koopcontract worden opgenomen als ontbindende voorwaarden.
Op het moment dat je gaat bieden zijn er nog veel dingen onzeker. Daarom is het afspreken van passende ontbindende voorwaarden belangrijk. Welke voorwaarden er zijn? We zetten de drie belangrijkste op een rijtje:
1. Onder voorbehoud van financiering
Je kunt nog zo goed je maximale hypotheek berekend hebben. De bank moet je deze hypotheek ook nog geven. Je kunt van tevoren niet weten of je de financiering rond krijgt. Met eigen geld kun je natuurlijk een deel opvangen. Maar heb je dit niet of te weinig, dan ben je afhankelijk van de hypotheekverstrekker.
Voor het krijgen van de hypotheek ben je ook afhankelijk van de woningwaarde. Nu overbieden de norm lijkt te zijn wordt er meer uitgegeven voor een huis. Maar is dit huis het ook waard? Daarom vragen banken om een taxatie. Het huis dient tenslotte als onderpand. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde financieren. Biedt je meer dan 100%? Dan moet je dus (meer) eigen geld inleggen.
Normaal gesproken wordt een termijn van 4 tot 6 weken aangehouden. In deze periode zul je de financiering rond moeten krijgen. Vaak wordt er van je verwacht dat je na afwijzing ook bij andere hypotheekverstrekkers probeert de hypotheek rond te krijgen. Lukt dit niet, dan kun je de koopovereenkomst ontbinden zonder extra kosten. In onzekere tijden is het aan te raden een langere termijn af te spreken voor dit voorbehoud. Vooral als je als starter net komt kijken met een startershypotheek is het slim om deze dingen goed te bespreken met je hypotheekadviseur.
2. Onder voorbehoud van bouwkundige keuring
De bouwkundige keuring is een belangrijke ontbindende voorwaarde. Aan de buitenkant kan een huis er nog zo mooi uitzien, maar dit zegt niet altijd alles. Met een bouwkundige keuring krijg je beter inzicht in de technische staat van de woning. Je krijgt een lijst met noodzakelijke werkzaamheden die nodig zijn om de woning in een goede staat te brengen.
In de koopovereenkomst wordt vaak een maximaal bedrag (bijvoorbeeld rond de 5000 euro) afgesproken voor deze herstelwerkzaamheden. De kosten tot dit maximale bedrag zijn voor de rekening van de koper. Blijken de kosten hoger te zijn, dan mag je de koop ontbinden of ga je opnieuw in overleg met de verkopende partij.
3. Onder voorbehoud van verkoop eigen woning
Tegenwoordig staan woningen niet lang meer te koop. Toch is het fijn als je meer zekerheid hebt over de verkoop van je eigen huis. Lang met dubbele kosten zitten is niet fijn. Daarom kun je overwegen een voorbehoud voor de verkoop van je eigen huis af te spreken. Je stelt een datum vast waarop je huidige woning (onvoorwaardelijk) verkocht moet zijn. Onvoorwaardelijk verkocht betekent dat alle ontbindende voorwaarden zijn verstreken.
Lukt dit niet, dan kun je alsnog van de koop van je nieuwe huis afzien. Niet alle verkopers zijn even happig op een voorwaarde als deze. De kans is groot dat de woning aan een ander wordt verkocht, zeker op deze oververhitte woningmarkt.
Andere voorbeelden van ontbindende voorwaarden
Andere voorbeelden van ontbindende voorwaarden die gebruikt worden, zijn onder voorbehoud van NHG, onder voorbehoud van een woonvergunning en onder voorbehoud van ernstige beschadigingen. Ook een verkoper kan ontbindende voorwaarden op laten stellen in een koopovereenkomst.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Als je van plan bent een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie, dan kun je als ontbindende voorwaarde laten opnemen dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten.
- Woonvergunning: In sommige gebieden heb je een woonvergunning nodig om daar te kunnen wonen. Je moet bijvoorbeeld uit de buurt komen of een baan in de buurt hebben. Als je de vergunning niet krijgt binnen de afgesproken termijn, dan kun je deze voorwaarde gebruiken om de koopovereenkomst te ontbinden.
- Ernstige beschadigingen: Als je als ontbindende voorwaarde 'onder voorbehoud van ernstige beschadigingen aan de woning' meeneemt in de koopovereenkomst, dan ben je ook beschermd als er schade aan het huis wordt aangebracht tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment van overdracht bij de notaris. Als het huis bijvoorbeeld door een storm of door brand ernstig beschadigd wordt, kun je het koopcontract ontbinden of eisen dat de schade wordt hersteld.
Ontbindende voorwaarden van de verkoper
Een verkoper kan ook ontbindende voorwaarden in het koopcontract op laten nemen. Hierbij gaat het vaak om onder voorbehoud dat de verkoper een nieuw huis heeft gekocht of onder voorbehoud dat de bank een eventuele restschuld financiert.
- Ontbindende voorwaarden concreet formuleren: Het is belangrijk om je ontbindende voorwaarden heel precies en duidelijk op te stellen. Om latere discussie te voorkomen, moet je in een koopovereenkomst specifieke bedragen en termijnen opstellen. Excellent Finance kan je hiermee helpen.
Hoe lang zijn ontbindende voorwaarden geldig?
Hoe lang de ontbindende voorwaarden geldig zijn, hangt af van de voorwaarde en van wat je hebt afgesproken in de koopovereenkomst. Bij 'onder voorbehoud van financiering' wordt er normaliter een termijn tussen 6 en 8 weken afgesproken. Je kunt hier ook een verlenging op krijgen, maar alleen als de verkoper hiermee akkoord gaat. Soms willen de verkopers meer zicht op de situatie en kunnen ze vragen wat de reden voor de verlenging is. Als de financiële situatie van de koper twijfelachtig blijkt te zijn, zullen de meeste verkopers niet akkoord gaan met de verlenging.
Bij de ontbindende voorwaarde 'bouwkundige keuring' is het vaak standaard om hier wat korter de tijd voor te krijgen. Je kunt een bouwkundige keuring namelijk op korte termijn al regelen. Bij de ontbindende voorwaarde 'onder voorbehoud eigen woning' wordt er meestal een langere periode afgesproken. Dit is onderdeel van de onderhandeling met de verkoper. Wellicht is het niet handig om op deze oververhitte huizenmarkt te lang te vragen voor deze voorwaarde.
Wat gebeurt er als de ontbindende voorwaarden verlopen?
Als de ontbindende voorwaarden verlopen zijn, kun je in ieder geval op grond van deze voorwaarden niet meer onder de koop uit komen. Als je toch de koopovereenkomst wil ontbinden dan staat daar een flinke boete op, meestal 10% van de koopsom.
Hoe kun je een koopcontract ontbinden?
De ontbindende voorwaarde wordt niet automatisch in werking getreden, je moet zelf actie ondernemen. Je verstuurt een aangetekende brief naar de verkoper waarin staat dat je het contract wilt ontbinden en de redenen hiervoor. In de koopovereenkomst staat een lijst van bewijsstukken die je moet meesturen als je deze wilt ontbinden. Bij "onder voorbehoud van financiering: stuur je bijvoorbeeld minimaal twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers mee.
Als uit de bouwkundige keuring blijkt dat de kosten van herstelwerkzaamheden hoger zijn dan verwacht, dan stuur je een keuringsrapport mee.
Je kunt als koper een koopovereenkomst (zonder voorwaarden) ontbinden binnen drie dagen bedenktijd. Als je de overeenkomst na deze wettelijke bedenktijd wilt ontbinden op grond van een ontbindende voorwaarde, moet je dit doen binnen de termijn die is afgesproken met de verkoper.
Kopen zonder ontbindende voorwaarden?
Je kunt ook een woning kopen zonder ontbindende voorwaarden. Daarmee wordt de kans op de woning in één keer een stuk groter! Maar.. Dan moet je wel zeker zijn van je zaak. Het risico is namelijk ook veel groter. Mocht je er achter komen dat het regelen van de financiering tegenvalt of er worden gebreken gevonden bij de bouwkundige keuring, dan kun je niet meer zomaar onder het koopcontract uit. Meestal staat hier een boete van 10% van de koopsom op. Die 10% houdt je liever in je zak om bij een woning te leggen die ook daadwerkelijk van jou wordt.
Om je kansen te vergroten én risico in te dekken, kun je een biedverzekering afsluiten. Scroll vooral verder om hier meer over te lezen.
Of het slim is om bepaalde ontbindende voorwaarden uit het koopcontract te laten, kun je overleggen met je hypotheekadviseur. Het maakt je aantrekkelijker voor de verkopende partij, maar je moet er niet zelf door in de problemen komen. Houd er rekening mee dat als je tijdens de onderhandelingen geen ontbindende voorwaarden afspreekt, deze zullen worden doorgestreept. Je kunt er dan geen aanspraak meer op maken. Je hebt nog wel de wettelijke bedenktijd. Binnen drie dagen kun je de koopovereenkomst kosteloos ontbinden, zonder opgaaf van reden.
Sluit een biedverzekering af bij Excellent Finance
Een boete van 10% is niet iets waar je op zit te wachten. Toch heb je niet altijd zelf in de hand of een hypotheekverstrekker jou een hypotheek wil verlenen. Als gecertificeerd aankoopbegeleider mag Excellent Finance als een van de weinigen in Nederland een zogeheten biedverzekering aanbieden. Hiermee verzeker je je voor mogelijke tegenslagen bij de aanvraag van jouw hypotheek. Meer weten over deze biedverzekering? Vraag ernaar bij een van onze aankoopmakelaars of hypotheekadviseurs.
Eindelijk je droomhuis kopen
Een huis kopen doe je niet elke dag. Het is een grote investering, waar je veel plezier van hoopt te hebben. Met de hulp van de Excellent Finance hypotheekadviseur weet je waar je aan toe bent. Onze adviseurs hebben jarenlange ervaring en expertise in het begeleiden van kopers op de woningmarkt.
