In 2023 heeft Nederland ingrijpende wijzigingen doorgevoerd in de belastingregels voor onroerende zaken, met aanzienlijke gevolgen voor vastgoedbeleggers. De belasting over vastgoed in box 3 is significant verzwaard.
Veel tijd voor vastgoedbeleggers om bij te komen, is er niet. In dit artikel lees je de ontwikkelingen in 2025 en hetgeen wat je mag verwachten in de komende jaren.
Krijg inzicht of vastgoed nog past in jouw financiële plan. Neem contact op.
Belastingen over onroerende zaken in box 3
Een van de belangrijkste veranderingen uit 2023 was de belasting op onroerend goed in box 3. Box 3 is het deel van het Nederlandse belastingstelsel waarin belasting over spaargeld en beleggingen wordt geheven.
Voorheen werden vastgoedinvesteringen in box 3 relatief licht belast, wat het een aantrekkelijke optie maakte voor beleggers.
In 2025:
- Toetsen ze je rendement als zogeheten fictieve rendement. De Belastingdienst doet een aanname over het rendement dat je behaalt en berekend hierover de hoogte van de belasting die je hen verschuldigt bent.
- Geldt een belastingtarief van 36% over het fictieve rendement wanneer je vermogen de vrijstellingsgrens van €57.684 per persoon in 2025 passeert. De waarde van het pand min eventuele financiering (schuld) wordt in box 3 meegerekend.
- Blijft je WOZ-waarde belangrijk, omdat de Belastingdienst dit gebruikt om de waarde van jouw beleggingspand(en) te toetsen.
Tegenbewijsregeling: van fictief rendement naar werkelijk rendement
Vooral het fictieve rendement maakte veel tongen los. Het liep zo hoog op, dat uiteindelijk de Hoge Raad er een oordeel over heeft gegeven, omdat het huidige forfaitaire stelsel in sommige gevallen strijdig is met het Europees recht.
Dit heeft ervoor gezorgd dat een zogeheten tegenbewijsregeling is ontstaan, waarmee je je daadwerkelijke rendement kunt aantonen. Dit doe je via het formulier Opgaaf Werkelijk Rendement. Afhankelijk van jouw situatie krijg je een belastingteruggave over te veel betaalde belasting.
Vooruitblik op onroerend goed belasting: aangekondigde nieuwe wetgeving
Wetsvoorstel "Wet werkelijk rendement box 3"
Dit voorstel zorgt dat vanaf 1 januari 2028 de box 3-heffing wordt gebaseerd op het werkelijk rendement, inclusief directe opbrengsten (huur) én indirecte opbrengsten (waardeontwikkeling). Voor onderhoudskosten geldt aftrekbaarheid; waardestijgingen pas belast bij realisatie (verkoop).
Vastgoedbijtelling bij niet-verhuur
Voor vastgoed dat niet verhuurd wordt wordt een forfaitaire “vastgoed-bijtelling” voorgesteld (voor 2028) van circa 3,35 % van de WOZ-waarde (of vastgoedwaarde) om het economisch voordeel van bezit te belasten.
Overdrachtsbelasting tarief verlaagd
Vanaf 1 januari 2026 wil het kabinet het reguliere tarief voor woningen verlagen van 10,4 % naar 8 % voor verkrijgingen van woningen (mits niet onder het verlaagde tarief of vrijstelling vallen).
Uitbreiding vrijstellingen/tarieven
Sterkere toepassing/verruiming van de startersvrijstelling; uitbreiding van de vrijstelling bij “verkrijging van economische eigendom” van woningen; uitbreiding van vrijstellingen bij verkoop onder voorwaarden (VoV) inclusief aanhorigheden zoals garages/schuren.
Conclusie: is vastgoed in box 3 nog interessant?
De veranderingen in de belasting over vastgoed in Nederland hebben aanzienlijke gevolgen voor vastgoedinvesteerders. Vastgoedinvesteringen in box 3 worden zwaarder belast, wat investeerders dwingt hun strategieën te heroverwegen.
Het lijkt erop dat investeren in vastgoed in Nederland na de veranderingen minder aantrekkelijk is geworden. Verhuurders moeten nu zorgvuldiger nadenken over hun investeringsbeslissingen en de langetermijnimpact van deze nieuwe regelgeving in overweging nemen. Hoewel vastgoed nog steeds winstgevend kan zijn, is de speelruimte voor investeerders duidelijk kleiner geworden.
Heb je op dit moment vastgoed in box 3? Dan is nu het moment om beter te kijken naar jouw (toekomstige) fiscale situatie. Misschien is het tijd om je vastgoedstrategie te heroverwegen en te kijken naar alternatieven die een beter rendement opleveren met minder belastingdruk. Laat je goed adviseren over de impact van het nieuwe box 3-stelsel op jouw specifieke situatie. Maak een vrijblijvende afspraak met een van onze financieel adviseurs en bepaal samen of vastgoed nog past binnen jouw financieel plan.
Ontdek jouw fiscale voordeel – plan nu een gratis adviesgesprek.
