Jullie willen samen een huis kopen en vragen je af hoeveel je kunt lenen. Het antwoord bepaalt in welke prijsklasse jullie kunnen zoeken. Als tweeverdieners hebben jullie een voordeel: twee inkomens betekenen een hogere leencapaciteit. In dit artikel lees je stap voor stap hoe de hypotheek voor tweeverdieners wordt berekend, welke factoren meespelen, wat er gebeurt als één van jullie geen vast contract heeft en hoe je je leencapaciteit kunt vergroten.
Beide inkomens tellen sinds 1 januari 2023 voor 100% mee bij de berekening van de maximale hypotheek. Dat gebeurde op advies van het Nibud, als laatste stap van een geleidelijke verhoging van het deel van het tweede inkomen dat meetelt. In 2022 telde het laagste inkomen nog voor 90% mee.
De berekening werkt in de basis simpel. Hypotheekverstrekkers tellen jullie bruto toetsinkomens bij elkaar op en bepalen vervolgens met het financieringslastpercentage (ook wel woonquote) hoeveel jullie mogen besteden aan hypotheeklasten. Dat percentage wordt elk jaar op advies van het Nibud vastgelegd in de leennormen en hangt af van het inkomen en de rente: hoe hoger het inkomen, hoe hoger het percentage dat is toegestaan.
Twee partners met een gezamenlijk bruto jaarsalaris van €90.000 kunnen in beginsel een vergelijkbare maximale hypotheek krijgen als een huishouden met één inkomen van €90.000. De uiteindelijke uitkomst hangt af van jullie totale financiële situatie, zoals schulden en contractvormen. Wil je weten welke hypotheekvorm het beste past bij jullie situatie? Bekijk dan het overzicht van soorten hypotheek om je te oriënteren.
De maximale hypotheek hangt af van jullie gezamenlijke toetsinkomen, de hypotheekrente, de rentevaste periode en eventuele bestaande schulden. Een indicatief voorbeeld volgens de leennormen van 2026, zonder lopende schulden:
Deze bedragen zijn indicatief. Je exacte leencapaciteit verandert zodra de hypotheekrente stijgt of daalt, of wanneer er sprake is van studieschuld, een persoonlijke lening of alimentatieverplichtingen. Ook het energielabel van de woning speelt mee: bij energielabel D of beter mag je meer lenen.
Een voordeel voor tweeverdieners is de risicospreiding. Twee inkomstenbronnen spreiden het inkomensrisico, wat positief meeweegt bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag. Als één partner tijdelijk minder verdient of even tussen twee banen zit, blijft het andere inkomen doorlopen. Dat maakt tweeverdieners voor geldverstrekkers financieel stabiele aanvragers.
Wil je een nauwkeuriger beeld van wat jullie specifiek kunnen lenen? Dan is persoonlijk hypotheekadvies de snelste route naar een betrouwbaar antwoord.
Niet elk inkomen wordt op dezelfde manier meegeteld. De contractvorm van beide partners speelt een belangrijke rol. Bij een vast contract telt het volledige bruto jaarsalaris mee, maar bij tijdelijke of flexibele contracten hanteren banken strengere regels om het risico in te schatten.
Proeftijd
Zit één van jullie in de proeftijd, dan zijn veel verstrekkers terughoudend met het meetellen van dat inkomen. Sommige banken wachten liever tot de proeftijd voorbij is voordat ze het volledige salaris accepteren. Praktisch gezien kan het slim zijn om je hypotheekaanvraag een paar maanden uit te stellen tot de proeftijd is afgerond.
Tijdelijk contract
Bij een tijdelijk contract met intentieverklaring van de werkgever (waarin staat dat het contract verlengd of omgezet wordt naar vast) tellen de meeste geldverstrekkers het inkomen voor 100% mee. Zonder die verklaring kan een perspectiefverklaring of de Inkomensbepaling Loondienst (op basis van je UWV-gegevens) uitkomst bieden. Hoe het inkomen dan meetelt, verschilt per geldverstrekker.
Flexibel contract of oproepbasis
Werk je op oproepbasis, via een uitzendbureau of als flexwerker, dan kijken verstrekkers naar het gemiddelde inkomen over de afgelopen 12 maanden. Soms wordt het gemiddelde over 3 jaar gevraagd om een stabiel beeld te krijgen. Hoe zwaar dat inkomen vervolgens meeweegt, verschilt per geldverstrekker.
Zzp-inkomen
Als één partner zelfstandig ondernemer is, gelden aparte regels. Hypotheekverstrekkers vragen doorgaans de jaarrekeningen of belastingaangiften van de afgelopen 3 jaar en nemen het gemiddelde als rekeninkomen. Voor ondernemers die korter dan 3 jaar actief zijn, zijn er minder verstrekkers die financiering willen aanbieden, vaak tegen strengere voorwaarden.
Het kan een flink verschil maken welke geldverstrekker jullie benaderen. De ene bank is soepeler met flexcontracten dan de andere. Juist hier loont het om met een onafhankelijk adviseur te werken die de voorwaarden van veel aanbieders kent.
Jullie gezamenlijke inkomen is het startpunt, maar lang niet de enige factor. Hypotheekverstrekkers kijken naar het totaalplaatje. Als vuistregel kost elke €100 aan maandelijkse verplichting bij een toetsrente van 5% circa €18.600 aan leenruimte. Hieronder de belangrijkste elementen.
Studieschuld
Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek. Sinds 2024 telt het werkelijke maandbedrag dat je aan DUO terugbetaalt. Dat bedrag wordt opgehoogd met een factor die afhangt van de hypotheekrente, bijvoorbeeld 1,20 bij een rente tussen 3,5% en 4% en 1,30 bij een rente tussen 4,5% en 5,5%. Een voorbeeld: bij een DUO-maandbedrag van €72 en een hypotheekrente van 3,75% telt de studieschuld mee als circa €86 per maand. De maximale hypotheek is dan circa €18.600 lager.
Andere leningen en financiële verplichtingen
Privéleningen, doorlopend krediet, creditcards en een auto op afbetaling of private lease tellen allemaal mee. De maandlast van deze verplichtingen gaat af van je leenruimte; bij een doorlopend krediet rekent de bank met 2% van de limiet per maand. Een persoonlijke lening met een maandtermijn van €200 verlaagt je maximale hypotheek bij een toetsrente van 5% met circa €37.000.
Hypotheekrente
Hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen. Bij een rentedaling kan de maximale hypotheek stijgen. Hoe groot dat effect is, hangt af van jullie inkomen, de rentevaste periode en de actuele leennormen. Omgekeerd werkt het net zo: bij een rentestijging daalt je leencapaciteit.
Energielabel van de woning
Woningen met energielabel D of beter geven recht op extra leenruimte. In 2026 gaat het om €5.000 (label C of D), €10.000 (A of B), €20.000 (A+ of A++), €25.000 (A+++), €30.000 (A++++) en €40.000 (A++++ met energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar).
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Kopen jullie een woning tot de NHG-grens van €470.000 (2026; €498.200 met energiebesparende maatregelen), dan krijgen jullie vaak een lagere rente. Daar staat een eenmalige borgtochtprovisie van 0,4% van het hypotheekbedrag tegenover. Bovendien biedt NHG een vangnet als je de woning met verlies moet verkopen, bijvoorbeeld na werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding.
Kinderen en gezinsuitbreiding
Het aantal kinderen telt niet mee in de leennormen. Verwachten jullie gezinsuitbreiding, of wil een van jullie later minder werken, reken dan zelf een buffer in.
Op onze pagina met uitgebreide hypotheekinformatie vind je meer achtergrond over al deze factoren.
Je bruto maandlast is het bedrag dat je iedere maand aan rente en aflossing betaalt aan de hypotheekverstrekker. Je netto maandlast is wat je werkelijk kwijt bent nadat het belastingvoordeel is verrekend.
Als tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van €120.000 en een hypotheek van €500.000 tegen 4,2% rente betalen jullie bruto circa €2.445 per maand voor een annuïteitenhypotheek over 30 jaar. Doordat hypotheekrente aftrekbaar is in de inkomstenbelasting, daalt de netto maandlast. Het belastingvoordeel hangt af van de belastingschijf van de partner die de aftrek opvoert. In 2026 is het aftrekpercentage maximaal 37,56%. Valt het inkomen van die partner in de eerste belastingschijf, dan is het 35,75%.
In de eerste jaren van de hypotheek bestaat het grootste deel van de maandlast uit rente, waardoor het belastingvoordeel ook het grootst is. Naarmate je meer aflost, daalt de rentecomponent en dus ook het belastingvoordeel. In dit voorbeeld is het rentedeel in de eerste maand €1.750. De aftrek scheelt dan circa €625 tot €655 per maand, afhankelijk van jullie belastingschijf.
Het eigenwoningforfait speelt hier ook een rol. Dat is een fictief bedrag (0,35% van de WOZ-waarde in 2026) dat bij je inkomen wordt opgeteld. Bij een WOZ-waarde van €500.000 komt daar €1.750 per jaar bij. Dat verlaagt het netto voordeel van de hypotheekrenteaftrek met circa €50 tot €55 per maand.
Kortom: kijk niet alleen naar wat de bank zegt dat je maximaal kunt lenen. Reken door wat jullie netto echt kwijt zijn per maand en of dat past bij jullie levensstijl, spaarwensen en toekomstplannen.
Er zijn concrete stappen die je kunt nemen om je maximale hypotheek te verhogen of om sterker te staan bij de hypotheekaanvraag.
Los bestaande schulden af voor de aanvraag. Iedere euro aan maandelijkse aflossing op een lening of krediet gaat af van je leenruimte. Een doorlopend krediet met een limiet van €5.000 telt mee als €100 per maand en kan je maximale hypotheek met circa €18.600 drukken, ook als je het krediet niet gebruikt. Los het af en laat het op tijd beëindigen, liefst minimaal 3 maanden voor je hypotheekaanvraag.
Vergroot je contractzekerheid. Als één van jullie een tijdelijk contract heeft, vraag de werkgever om een intentieverklaring of bespreek de mogelijkheid om het contract om te zetten naar vast. Dit kan het verschil maken tussen een beperkt en een volledig meegeteld inkomen.
Kies bewust voor een energiezuinige woning. Een woning met energielabel D of beter geeft extra leenruimte, en hoe beter het label, hoe meer. Bovendien bespaar je maandelijks op energiekosten.
Wees eerlijk en volledig over je studieschuld. Een DUO-studieschuld staat niet bij het BKR, maar je bent wel verplicht hem bij je hypotheekaanvraag op te geven. Verzwijgen kan ertoe leiden dat je meer leent dan verantwoord is en dat je geen beroep kunt doen op NHG.
Overweeg een langere rentevaste periode. Een rente die 10 of 20 jaar vaststaat geeft zekerheid over jullie maandlasten. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer rekent de bank bovendien met de werkelijke rente in plaats van de toetsrente, wat bij een rente onder 5% meer leenruimte kan geven.
Vraag onafhankelijk advies. Een onafhankelijk adviseur vergelijkt de voorwaarden van veel geldverstrekkers en vindt de combinatie die het beste past bij jullie situatie. Dat is zeker waardevol als één partner een flexibel contract heeft of als er sprake is van bijzondere inkomenscomponenten zoals bonus, provisie of een dertiende maand.
Maximaal lenen is niet hetzelfde als verstandig lenen. Het feit dat jullie een hoge hypotheek kunnen krijgen, betekent niet automatisch dat het slim is om die grens ook op te zoeken.
Gezinsuitbreiding. Als een van jullie besluit tijdelijk minder te gaan werken na de komst van een kind, daalt het gezamenlijke inkomen. De hypotheeklasten blijven gelijk. Reken bij de aanvraag alvast door wat er gebeurt als één inkomen met 20 tot 40% daalt.
Werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Twee inkomens geven meer stabiliteit, maar de kans dat één van beide partners te maken krijgt met een periode zonder werk is reëel. Een financiële buffer van minimaal 3 tot 6 maanden netto woonlasten is een gezonde ondergrens.
Rentestijging bij aflopen rentevaste periode. Loopt je rentevaste periode af en is de marktrente inmiddels gestegen, dan stijgen je maandlasten. Bij een hypotheek van €400.000 leidt een rentestijging van 1 procentpunt tot circa €230 tot €240 hogere bruto maandlasten.
Scheiding. Bij een scheiding moet de hypotheek vaak worden gesplitst. Eén partner moet de woning en hypotheek overnemen op basis van een enkel inkomen, of de woning wordt verkocht. In beide gevallen kunnen de financiële gevolgen aanzienlijk zijn, zeker als de woning onder water staat.
Wees realistisch en houd een financiële buffer aan. Maximaal lenen kan aantrekkelijk lijken bij de aankoop, maar kan knellen als het leven verandert. Wil je weten hoe je hier het beste mee omgaat? Overweeg een gesprek met een adviseur die naar jullie volledige financiële plaatje kijkt. Ook voor situaties waarbij ouders financieel willen bijdragen, kan een generatiehypotheek een interessante optie zijn.
Excellent Finance is een onafhankelijk financieel adviesbureau met meer dan 25 jaar ervaring. De adviseurs zijn niet gebonden aan één bank of verzekeraar en vergelijken meer dan 35 hypotheekaanbieders om de hypotheek te vinden die het beste past bij jullie situatie.
De aanpak werkt het beste bij tweeverdieners met een gezamenlijk jaarsalaris vanaf €100.000, maar ook als jullie daar net onder zitten en financiële ambities hebben, is een vrijblijvend kennismakingsgesprek altijd mogelijk. De adviseurs kijken verder dan alleen de hypotheek: ze betrekken jullie volledige financiële plaatje, van vermogensopbouw en pensioen tot verzekeringen en belastingen.
Wat maakt de aanpak concreet waardevol voor tweeverdieners?
Wil je meer grip op jullie financiële toekomst? Naast hypotheekadvies biedt Excellent Finance ook financieel advies voor particulieren dat verder kijkt dan alleen de woning. Denk aan pensioenplanning, vermogensopbouw en het realiseren van jullie persoonlijke doelen.
Klaar om te ontdekken wat jullie samen kunnen lenen? Plan een vrijblijvend en vertrouwelijk kennismakingsgesprek en krijg snel een helder beeld van jullie mogelijkheden.
Sinds 1 januari 2023 telt het tweede inkomen voor 100% mee, mits beide partners een vast contract hebben of aantoonbaar stabiel inkomen. Bij tijdelijke of flexibele contracten hangt het af van bijvoorbeeld een intentieverklaring, een perspectiefverklaring of het gemiddelde inkomen over meerdere jaren. De exacte weging verschilt per geldverstrekker.
Dat hangt af van het gezamenlijke inkomen, de hypotheekrente, eventuele schulden en de gekozen rentevaste periode. Met twee vaste contracten tellen beide inkomens volledig mee. Bij een gezamenlijk toetsinkomen van €80.000, geen schulden en 3,6% rente met 10 jaar of langer vast is dat in 2026 circa €371.000.
Nee, bij hetzelfde totale bruto inkomen is de maximale hypotheek in beginsel gelijk aan die van een huishouden met één inkomen. Een alleenstaande krijgt in 2026 wel €17.000 extra leenruimte en kan bij hetzelfde inkomen dus iets meer lenen. Het voordeel van tweeverdieners zit in de risicospreiding: twee inkomstenbronnen geven meer financiële stabiliteit.
Het inkomen in loondienst telt volledig mee (bij vast contract). Het zzp-inkomen wordt berekend als het gemiddelde van de winst uit onderneming over de afgelopen 3 jaar. Niet alle verstrekkers accepteren zzp-inkomen even makkelijk, maar een onafhankelijk adviseur kent de partijen die hier welwillend mee omgaan.
Ja. Sinds 2024 telt het werkelijke DUO-maandbedrag, opgehoogd met een factor die afhangt van de hypotheekrente, en dat bedrag gaat af van jullie gezamenlijke leenruimte. Bij een maandbedrag van €72 en 3,75% hypotheekrente daalt de maximale hypotheek met circa €18.600. Het maakt daarbij niet uit welke partner de studieschuld heeft: het effect raakt de gezamenlijke aanvraag.
Niet per definitie. Maximaal lenen betekent dat je weinig financiële ruimte overhoudt voor onverwachte uitgaven, gezinsuitbreiding of een periode met minder inkomen. Veel financieel adviseurs raden aan om niet automatisch de volledige maximale leencapaciteit te benutten, zodat er voldoende ruimte overblijft voor onverwachte uitgaven en toekomstige plannen.
Als fiscale partners mogen jullie de aftrek onderling verdelen. Het voordeel is meestal beperkt, omdat de hypotheekrenteaftrek in 2026 maximaal 37,56% oplevert en in de eerste belastingschijf 35,75%. Een adviseur berekent welke verdeling het gunstigst uitpakt op basis van jullie individuele belastingtarieven en inkomensverhoudingen.